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作者 | 金玙璠

(资料图片仅供参考)

编辑 | 艾小佳

近日的一则重磅新规 ，让房地产市场炸开了锅。

5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局对外发布意见，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出要求。

两部门联合印发的《关于规范房地产经纪服务的意见》，从十个方面提出监管措施，加强对房地产经纪行业的管理，保护交易当事人的合法权益。

我国房产交易中介费率平均不到2%，且几乎由买方承担所有中介费和相关服务费，因此中介费的费率和收费方式是否会发生变化，无疑是人们关心的焦点。

与此同时，此次政策的导向也引起了行业讨论：该如何全面准确地解读政策？政策究竟鼓励什么、打击什么？更重要的是，又将对房地产经纪行业产生何种影响？

在清华大学恒隆房地产研究中心主任、长聘副教授、博士生导师吴璟看来，《意见》的颁布，对房产经纪行业不是打压或者抑制，相反是对行业重要性的一种认可。《意见》还提出了一些未来探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、费率的模式等，相当于为这个行业的持续健康、高质量发展指明了方向。

作为房地产中介行业发展史上一次重要的行业性规范，其中关键性的政策导向非常明确，可以概括为，既支持房地产中介行业进一步完善市场化机制、发展平台经济，又要求从业主体加强管理，规范房地产经纪行业秩序，以带动房产销售，促进房地产市场恢复。

房产中介费生变？

《意见》一出，市场上“房地产中介费要降？”的声音随之出现。

实际上，此次政策明确提出，“合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”，但没有对具体的中介费率进行行政干预，也没有划定一个费率的临界值。

政策突出的是“规范性”，打击的是抢单、返费等收费乱象，强调的是收费的公开透明化，引导和推动的是双边收费、分档定价。这也被认为是政策中的一大亮点。

所谓“双边收费”，指的是由房产交易中的双方共同承担经纪服务费用。易居研究院研究总监严跃进表示，目前已有城市、公司实行双边收费。

与此同时，空白研究院院长杨现领表示，相比美国6%、日本5%的中介费，我国是全球收费最低的国家，但国外是卖方支付绝大部分甚至全部中介费，国内则是买方承担几乎所有中介费和相关服务费。

在房地产市场下行、房子越来越不好卖的情况下，房产交易的买卖双方都承担相应的付费费用，有利于降低购买成本，体现了对购房者权益的保护。“更重要的是，卖方付费能推动行业规范发展，不透明的收费乱象将得到一定程度的净化。”杨现领补充道。

“分档定价”则是指，在双边收费的基础上，按房屋成交价越高、服务费率越低的原则，实行分档定价。而所谓“合理确定收费”，也非越低越好，政策将定价的三要素明确为，服务内容、服务质量，以及“结合市场供求关系等因素协商确定”。

来源 / 视觉中国

对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，此举是将定价权交给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以“按需索骥”。

在房产交易中，经纪机构除了提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记这些基础服务外，还包括代办贷款等衍生服务。政策提出，可以对衍生服务单独收费，同时要求房地产经纪机构明确服务项目和收费标准，严格实行明码标价。

从行业未来的发展趋势看，郭毅认为，双边收费或许会成为行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的解法，或带动行业新格局形成。

总体来看，政策对“中介费”的要求可以总结为，双边收费、分档定价、衍生服务单独收费，同时强调收费透明、明码标价。

野村证券分析师Jizhou Dong在相关报告中指出，《意见》没有明确提及佣金率的上限，是中性到积极的信号，目的是在没有额外政策刺激的情况下，缓解购房者的购房障碍，加速房地产销售。

在严跃进看来，政策最大的亮点在于，双边收费成为全国新方向，延伸服务增值收入将是行业需要思考的新领域，中介费未来也将监管，这三大方向值得房地产中介行业思考和研究。

打压什么？鼓励什么？

从《意见》对“中介费”的要求可以窥见，“政策对中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理，没有一刀切。”郭毅表示。

《意见》对市场交易主体提出了具体要求，这背后蕴藏着国家对这一行业管理和调控的导向，势必会直接影响未来市场的走向。如杨现领所说，十条建议不应该被简单解读为佣金管理政策，而是更广泛的行业规范建议。

因此，佣金之外，行业和相关企业尤为关注的是，《意见》释放了什么信号？从行业范畴解读，鼓励的是什么、打压的又是什么，就显得非常有必要。

结合多位业内人士的观点，政策的导向非常明确，可以总结为“两打击、两规范、两鼓励”。

首要打击的是乱收费行为，包括利用房源客源优势收取过高费用、不明码标价、捆绑收费，以及滥用市场支配地位操纵经纪服务收费的情况，要求房地产经纪机构明确和公示服务项目、服务内容和收费标准。

“根据政策建议，收费之前要明确公示，还要当事人签字，这一点非常重要，国外成熟市场的做法是收费标准要写入委托合同，收费标准前置确定，这样就避免了后续的费率争议。”杨现领强调，公示和签字，对于经纪行业的费率收取和经纪人权益保护提供了依据。

同样被打击的，还有滥用客户个人信息、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为。房地产经纪机构和从业人员，未经当事人同意，不得收集、使用、处理个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

《意见》首要规范的是，房地产经纪服务的关键环节，包括交易前的落实房地产经纪机构备案制度，全面推行经纪从业人员实名登记、佩戴信息卡等；以及交易过程中的公示合同示范文本。

郭毅表示，备案制度将让从事带客看房服务的渠道公司浮出水面，而随着管理要求的进一步规范，以及监管措施的实施，将有助于全方位保障消费者利益，促进市场健康发展。

经纪行业是典型的人力资源行业，“只有人员规范，行业才能规范”，杨现领称，在这一点上，行业协会和经纪服务平台有很多工作可以做。

与此同时，政策还提出“加强行业自律管理”，房地产经纪行业要完善服务标准和执业规则，对于不规范、不依法合规经营的，依据行规行约给予自律处分。

最后再来看，房地产经纪机构的哪些行为受到政策的鼓励。收费方面，鼓励分档定价的原则。服务和监管方面，鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等服务，以及将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

从上述措施不难看出，《意见》旨在从全国层面，消除房产交易中的潜在隐患，推动房地产经纪服务规范化、专业化发展。

谁将受益？

站在更高的视角去看，此次《意见》的发布，放到房地产中介行业发展史上，也是一次关键的行业性变革。

吴璟称，不能把《意见》的“规范”等同于压制或者打压，而是对行业重要性的一种认可。在我国，房地产经纪服务行业已经有二十多年的发展历史，而这份《意见》是近年来第一次以部级联席文件的方式专门对行业进行的管理指导。

除了规范行业发展，在他看来，《意见》提出的代理模式、合同模式、费率模式等，相当于为行业的持续健康、高质量发展指明了方向。

一纸新规，可使多方受益。

从房地产市场需求的角度看，买房、卖房的居民是首先受益方。

“保护交易当事人合法权益”，在《意见》中高频出现。多项措施指向一点，降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本。

在房地产市场下行的趋势下，这一点的必要性和紧迫性不言而喻。不同于一般消费性商品或服务，房产属于大宗交易，且是中国居民的主要财产。这个交易市场的特殊性在于，不动产交易成本高、周期长、专业性强，如果从业主体利用信息差攫取利益，买房和卖房人的权益得不到保障，势必不利于房地产需求的释放，反过来影响房地产行业的景气度。

严跃进提醒，例如“买卖双方承担费用”这一点，客观上有助于中介费用的定价规则清晰，后续买卖双方也需要关注此类规则的变化，积极调整买卖的策略。

伴随着房地产交易市场的繁荣，品质房产经纪机构同样“受益”颇丰，背后有两点原因。

一是《意见》一旦严格实施，随着门槛渐高，行业洗牌加剧，越来越多运营不规范的从业机构将被市场淘汰。不但“黑中介”被依法查处，“缺少线下业务支撑、违规收集房源信息的房地产交易平台的商业模式，也将遭到挑战”，郭毅称，可能引发房地产经纪行业的格局重塑。

另一方面的原因则是，那些希望优化交易环节、转型升级、推动行业变革的头部机构，不但可以开拓新的盈利点，也将迎来一次行业机遇。

郭毅提到，例如，双边收费、分档定价，将促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。

市场需求的优化，势必将推动房地产经纪行业健康发展，进而让整个房地产市场受益。

面对规模庞大、流动性待提升的二手房市场，秩序整治极为关键。严跃进称，今年二手房市场总体趋于活跃、步入复苏阶段，中介行业发展面临新的发展机会。在此过程中，对于中介行业的规范，有助于巩固今年以来的宽松政策成果，同时减少此类行业的运作风险，最终将促进行业的平稳健康发展。

“服务的标准提升、收费的公开透明，对于经纪行业发展将是长期利好”，郭毅称，尤其在全国一二线城市逐步进入存量交易时代的当口，为行业的可持续发展提供坚实的动力。

站在更加宏观的角度看，当二手房交易活跃程度提高，需求集中释放，也将促进整个房地产市场的升温，以带动经济增长。

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