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来源：证券日报

王丽新

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楼市年中大考已收官。据中指研究院统计，2023年1月-6月，TOP100房企销售总额同比微增0.1%，但6月单月销售额环比转弱。上半年，房地产市场整体表现为先扬后抑，走出一条“一季度恢复，信心提振；二季度不乐观，预期转弱”的曲线。

从“小阳春”到“降温”，部分刚需及改善性需求经过一轮集中释放后，未能形成持续性衔接，增加了半年市场走势的不确定性因素。

若无强力政策出台引导，下半年市场修复节奏仍将呈现缓慢状态。在笔者看来，下半年房地产行业仍将在三方面承压：一是合理需求仍难以得到足够释放，导致消费预期不明朗，市场去化压力随之加大，信心需进一步重建；二是三季度将再迎偿债高峰期，部分房企还债压力较大，债务违约现象或仍会出现，对债权人、投资者和购房者信心均有负面影响；三是被“披星戴帽”或强制退市的上市房企预计会增多，给增量资金进入市场以及投资者进入房地产板块，造成一定程度的冲击。

短期压力不言而喻，但这并不意味着房地产市场行情结束了，反而是刚刚开始，因此也不必过于悲观。当一个行业进入深度调整期，从来都是“危“与”机”同在。毕竟，楼市点状回暖仍在继续，需求相对旺盛的核心城市并未“哑火”，部分三、四线城市市场也正在企稳，这些都是好信号，需进一步夯实。有统计数据显示，TOP20房企中有11家上半年销售额实现同比增长，平均涨幅为13.1%。由此可见，努力仍会有成效。

那么，下半年房企需聚焦哪些方面发力？不同房企，答案不同。

有被摘牌风险的房企要做好市值管理，其中，处在退市边缘的A股房企，需多措并举避免“一元退市”；因未如期披露财报遭停牌至今的H股房企，需尽快完成审计工作，发布2022年财报，保住上市地位。出险房企则需积极化债，一是争取尽快与债权人达成一致，盘整优质资产，拿出行之有效的债务重组方案，包括落实债务展期以及以股抵债等方案；二是推进定增事宜，在做好保交付工作的同时，适当补充一部分流动资金，维持经营活动；三是积极寻找战投，多方接触投资者寻求更多合作的可能。

流动性压力较大但尚未出险的房企，需积极调整供货节奏，抓住去化率较好的城市和区域，加快推盘促回款，充盈销售现金流，同时还需多方研判去年以来相关部门发布的融资新政，多渠道融资增厚现金流规模，甚至找机会转让资产变现，深挖现金流安全池。

现金流相对充裕且财务盘面较为稳定的优质房企，则有望实现弹性扩表，寻求优质投资“换仓提质”。同时，为了提升利润率和管理效能，这类房企需努力降低费用成本开支，控制各项成本支出，深化组织架构调整，精简瘦身，降本增效。更重要的是，要重视经营+服务性业务，加码满足新兴需求的轻资产业务，为未来发展找到第二、第三增长曲线。

往后看房地产市场，不确定性预期较强，恢复仍旧是一个缓慢温和的过程。当下，头部房企掌舵人及业内专家的共识是，短期内难以出现V型反转，脉冲式调整是主旋律。不过，住房长期需求基础仍在，下半年，不排除调控政策进一步优化放松的可能性，届时将为楼市注入信心，促进交易活跃度提升。